総戸数の多いRC造物件であればメンテナンス費用を安く抑えられます。

RC造のメンテナンス費用

 

大規模改修中のRC造マンション

RC造は戸建て住宅に比べてメンテナンスコストが高くなるケースが多いです。
メンテナンス周期は長いですが、クラック(ひび割れ)の修復などの費用は木造住宅より高くなるので注意しましょう。

 

耐久性が高いので建物自体の不具合リスクは低いですが、建て替えが必要になる大きなトラブルリスクが高いので、適切なメンテナンスをする重要性が高いです。

 

また、投資用物件で鉄筋コンクリート造を取得する場合は、区分保有のマンションが中心です。
この場合は管理組合が定めた修繕積立金を払い、修繕の対応は組合の中の修繕積立委員などの判断で決定されます。

 

一般的なメンテナンスコストは

  • 60平米前後の一般的なファミリータイプで月に1~2万円
  • ワンルームなどの区分所有で5千~1万5千円

が相場です。

 

なお、マンションの区分所有でも積立状況と支出によっては修繕積立金が不足し、将来的な値上がりや一時金の支払いを求められることがあるので注意しましょう。
このほか、水廻りの故障などはオーナー負担になるため、長期的に見れば専有部分のメンテナンスも必要になります。

 

 

RC造は戸建てよりも割高?

 

建物に対するメンテナンスの頻度や方法によって変わってきますが、一般的に木造の戸建て住宅より鉄筋コンクリート造の修繕費用は単価が高いと言われています。
また、マンションの場合は高層になると単価が高くなるため、狭い土地に高層なマンションが建っている物件は将来的にメンテナンス費用が高くなるリスクがあるでしょう。

 

一例としてマンションと木造戸建て住宅のメンテナンスコストの比較事例を紹介します。

 

マンションの修繕費用

 

  • 修繕積立金:1万円/月
  • 大規模修繕頻度:15年

 

マンションの場合は大規模修繕が定期的に行われていますが、修繕積立金が必要なので将来的な値上がりを考えなければ月々のメンテナンス費用が明白です。
一部の古いマンションは修繕積立金が2万円や3万円に設定されていることもあるので注意しましょう。

 

 

木造戸建て住宅の修繕費用

 

  • 外壁屋根塗装を10年に1回:100万円
  • 月々あたりの単価:8,333円

 

木造戸建て住宅は10年に1回のペースで外壁と屋根のメンテナンスをするのが望ましいと言われています。
建物面積80平米前後の平均的な建物の相場は100万円ですが、塗料の種類やサイディングパネルの貼り替えなどを行うと300万円以上かかる場合も。

 

月々あたりの単価で見れば安いマンションの修繕積立金と大差はありませんが、戸建て住宅を保有している方の多くは外壁・屋根塗装の大きなリフォームを15年前後の周期に延ばしているのが現状です。
15年に1回100万円で考えれば月々5,555円なので、鉄筋コンクリート造のマンションより大幅に安いことが分かります。

 

 

マンションの区分所有は総戸数が多いほど有利

 

鉄筋コンクリート造のマンションは、総戸数が多いほど1戸あたりの負担が軽減されて修繕積立金が安く、将来的な値上げリスクが低いです。
なお、マンションは外壁や屋根のほか、エレベーターや機械式の駐車場などのメンテナンス費用が高額です。

 

メンテナンス費用が掛かる機械式駐車場

投資用物件を取得する際は総戸数だけではなく、エレベータの数や駐車場のタイプと料金、稼働率などを確認しておきましょう。

 

昨今は若者の車離れで好立地のマンションは駐車場に空きが目立ち、機械式駐車場のメンテナンス費用によって赤字になっている事例が多く見られます。

 

また、マンションによっては管理費が高いけどエレベーターや機械式駐車場のメンテナンスを管理費で工面し、駐車場使用料や過剰金などで管理費から多くの費用を修繕積立金に回しているケースもあります。

 

メンテナンスコストの安い不動産投資をする場合は、なるべく総戸数の多いマンションが無難です。
できれば修繕積立金の積立状況が健全なのかまでチェックするようにしましょう。

 

 

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